CELE 7 MODULE PENTRU ALEGEREA APARTAMENTULUI CARE TE MERITĂ

Cred că şi tu dai des de influenceri cu reţete prescurtate despre cum să faci X sau Y (iar unii sunt chiar buni la ce fac!). Eu sunt arhitect şi nu am joben cu trucuri – aici e despre cum să îţi alegi locul în care stai 30 de ani. Nu am scurtături magice, dar îţi promit că m-am străduit să fac textul prietenos – şi dacă ceva e neclar te rog scrie-mi (apreciez!).

 

Asta va suna redundant, dar trebuie spus: nu poţi să îţi alegi trei dintre cele cinci momente cruciale din viaţa ta (tu poţi găsi şi altele, e dreptul tău): naşterea, moartea şi data majoratului. Îţi alegi căsătoria şi când te aşezi la casa ta, iar cele două sunt opţiuni care vin cu acelaşi tip de risc: şi un partener de viaţă incompatibil şi o locuinţă în care nu te simţi bine îţi pot deregla serios calitatea vieţii, pentru că cea mai mare parte a timpului din deceniile următoare o vei petrece împreună CU celălalt şi ÎN casă (există şi opţiunea sihăstriei, dar acolo e o altă discuţie pentru că implică chilie).

Vorbim deja de două relaţii, pentru că nu te influenţează doar calitatea celei dintre tine şi partener – contează şi cea dintre voi doi şi “cutia cu pereţi” care conţine ceea ce numim “viaţa de zi cu zi”.

 

 

 

Ce este şi ce nu este o locuinţă (aaa, simplu… zise şcolarul interior)?

 

“Cutie” e probabil cel mai nedrept sinonim pentru un apartament, pentru că dacă tu crezi că te pregăteşti să îţi cumperi un bun, greşeşti – de bunuri te poţi lipsi, de o casă nu. Casa este aproape un organism pentru că este atât de mult o parte din tine încât sigur nu îţi poţi aminti de o lună din viaţă în care să fi trăit fără pat, acoperiş şi uşă (+ baie, maşină de rufe, dulapuri, ş.a.m.d.).

Poţi sta fără un accesoriu vestimentar şi fără maşină ani întregi fără probleme, pentru că lipsa lor nu îţi afectează starea de bine sau statutul în societate. Cu casa e cu totul altceva – cine nu mai are unde sta primeşte eticheta cea neplăcută (intrată de curând în limbă din engleză): HOME-LESS. Adică vulnerabil, căruia i s-a luat dreptul să aleagă, neajutorat, pierdut. Omul care nu are unde sta nu se poate apăra de nimic – îl macină temperaturile care nu îi priesc, privirile indiscrete ale celorlalţi, nu se poate ascunde de toanele celor care nu îl suportă. Nu are unde să îşi prepare ceva de mâncare, nu îşi poate menţine corpul curat şi mintea odihnită. Şi nu îşi permite nici măcar momentele de tihnă: omul fără casă, deşi cu adevărat liber de lucrurile materiale, este, de fapt, captivul unei situaţii disperate.

Noi am avut noroc aici – putem spune că, între noi şi afară, există ceva: casa, care este extensia firească a propriului organism. Te apără de ce nu vrei, de ce nu poţi suporta şi filtrează ce îţi prieşte de ce te afectează. Dacă eşti sincer cu tine nu poţi reduce o casă la asemănarea cu geometria unei cutii aşa cum nu poţi cuantifica calitatea vieţii în metri cubi de zidărie Porotherm.

Dar atunci în ce?

 

 

 

Preţul nu este indicatorul fidel al calităţilor apartamentului

 

M-a întrebat odată cineva ce cumpără el, de fapt: metri pătraţi utili sau construiţi? Nici, nici: casa este un ambalaj. Plăteşti şi ambalajul, dar tu cumperi, de fapt, ce e în pachet: o nouă viaţă. Una care te mulţumeşte sau nu.

Da, este adevărat că dintr-un bloc de 40 de apartamente identice vei achita a 40-a parte din construcţie, din teren, din impozitele pe care dezvoltatorul le plăteşte şi tot a 40-a parte din profitul lui*, dar faptul că preţul este un indicator fidel al calităţii e un mit.

Preţul e o convenţie relevantă pentru două lucruri: 1. te ajută să afli dacă îţi permiţi să te muţi în casa care te interesează şi 2. afli cum îşi estimează dezvoltatorul implicarea – dacă metrul lui pătrat e mai scump decât la celelalte blocuri din zonă sunt două posibilităţi: ori ceea ce oferă este mai bun decât restul, ori el doar crede că merită mai mult.

 

 

Ne putem raporta atunci la suprafaţa în metri pătraţi?

 

Dacă doar asta vrei, te rezolv rapid: o garsonieră trebuie să aibă minim 37mp utili, un apartament de două camere minim 52, unul de trei minim 66 şi gata. Tot ce este sub e insuficient, ce are peste înseamnă mai mult spaţiu pentru tine. Teoretic.

NOTEAZĂ-ȚI ASTA: obiectul de facto al tranzacţiei imobiliare este timpul. Tu promiţi că dai la schimb timp-muncă pe ore-trai-mai-bun decât ce ai avut parte în casa de unde pleci. Nimeni nu semnează cu banca angajamentul de cedare a unui sfert din orele muncite în 30 de ani pentru un container cu materiale de construcţii care ocupă la sol un număr X de metri pătraţi.

La medic nu plăteşti pentru că ai nevoie să vezi pe cineva cu halat alb şi stetoscop – pentru asta ţi-ai putea tocmi un actor. Plăteşti pentru contactul cu educaţia care îţi obţine ore şi zile fără suferinţă. La case e la fel: nu achiţi metri (pentru măsurat obsesiv cu ruleta zi de zi), vrei să îţi iei un loc în care îţi face bine să trăieşti. Acasă e unde orele de stat departe de societate îţi încarcă bateriile şi poţi să te refaci fizic şi psihic. Obiectul ambelor tranzacţii este un ingredient invizibil care îţi creşte calitatea vieţii.

 

 

 

Ok, atunci cum cuantificăm calitatea vieţii în noua casă?

 

Dacă un nebun ar merge prin câteva cartiere bucureştene noi cu o portavoce în care ar striga “cei 50 de metri pătraţi mei sunt mai mari decât ai voştri” probabil că ar avea dreptate în majoritatea cazurilor, dar lumea tot nebun l-ar considera.

Citatul din prinţesele Disney de mai jos are acelaşi sâmbure de adevăr pe care l-a descoperit şi nebunul: 50 este o cifră pentru un tricou de jucător (de la o echipă de fotbal lungă), metrii pătraţi sunt unitate de măsură, dar pentru mine contează ce pot face acolo din ce mă interesează să fac, nu altceva. Pentru că la mine acasă e normal să vreau să îmi decurgă confortabil toate activităţile dorite – şi vreau să le pot aborda în ritmul meu, fără complicaţii inutile.

Să zicem că dimineaţa obişnuiesc să intru în ritmul zilei mai lent decât alte persoane (nu-i judec pe cei grăbiţi, e ok) – voi avea nevoie de vase sanitare la îndemână aici, aşa e, dar asta nu înseamnă că merit o baie care îmi poate oferi sub un metru pătrat de suprafaţă de călcare, cu un traseu între dulăpiorul de prosoape şi lavoar care ocoleşte maşina de spălat. Fiindcă, pentru mine, eschivele inutile ar fi ceva incomod, iar metrii ăia pătraţi din baia mea ar fi doar parţial utili.

Acum începe să aibă sens ce zicea nebunul, pentru că ceea ce face timpul petrecut în noua casă să merite este, de fapt, gradul de confort la care îţi dă acces casa. Ingredientul invizibil de care ziceam este CONFORTUL.

 

 

 

Ce înseamnă confort?

 

Confort înseamnă acel cumul de factori care fac activităţile cotidiene din viaţă să meargă atât de lin şi plăcut încât uiţi de tot ce te-ar pune pe gânduri în alte condiţii.

Putem face un mic exerciţiu de imaginaţie: să zicem că primeşti pe mail un voucher cadou pentru un sejur de două săptămâni la hotelul de 5 stele Tokyo Imperial din Japonia (nu păcăleală, unul real) – cu toate cheltuielile acoperite, all inclusive de la avion la mese şi cazare. Sigur n-ai refuza aşa ceva!

E, acum recunoaşte că nici nu te-ai gândi să cauţi date despre clădire hotelului. Vacanţa e cadou, iar calul de dar nu se caută la dinţi. Ce contează că blocul e situat în cea mai seismică zonă a lumii… Nu ai afla nici că e din 1890 (parţial) şi nici dacă a avut parte de consolidări, pentru că nu te-ai interesa. De ce ai face-o, până la urmă – o surpriză frumoasă nu vine niciodată cu veşti proaste, nu?

De fapt, nu: probabilitatea de a avea parte de un cutremur devastator în două săptămâni de Japonia este cel puţin la fel de mare cu cea de a-l experimenta în oricare alte două săptămâni din viaţa ta de acasă, din România. Dar vei ignora această probabilitate pentru că mintea ta s-ar concentra pe toate momentele frumoase care te aşteaptă odată ce ajungi acolo; iar ideea de risc seismic cu potenţial ucigaş ar dispărea ca fumul.

De ce? Oare starea de bine pe care ne-o promite experienţa confortului veritabil este atât de liniştitoare încât suspendă orice alt gând de risc potenţial? Asta nu ştiu, dar ştiu că cercetări recente afirmă că un spaţiu în care locuirea este o experienţă fluidă poate face multe pentru starea ta de bine. Tu ai dreptul să ignori treaba asta şi dacă eu zic că e bine să iei în calcul ce îţi doreşti înainte de a cumpăra. Până la urmă, alegerea este a ta.

 

 

 

Pot să mă bazez pe ce îmi spune dezvoltatorul despre confortul casei dorite?

 

Ți-a făcut vreodată cinste cu masa vreun străin drăguţ care nu voia nimic de la tine? Glumesc, răspunsul poate fi şi da şi nu (sau ambele). Sigur, informaţiile despre esenţa parchetului şi marca centralei termice sunt folositoare, dar pentru tine ar trebui să conteze toate elementele care contribuie la o experienţă de locuire calitativă în spaţiile locuinţei.

Ce se întâmplă la interior este mult mai important decât specificaţii tehnice inginereşti (sau poleiala folosită de departamentul de marketing care prezintă blocul ca pe cea mai tare invenţie de la apa caldă încoace) – în general este bine să te fereşti să crezi epitetele: atribute precum “elegant” sau “confortabil” sunt subiective şi pot fi verificate de tine după ce ai locuit deja acolo o perioadă. Până atunci, tot ce nu vine cu cote şi detalii tehnice de arhitectură trebuie luat cu un gram de sare pentru că rolul echipei dezvoltatorului este să vândă orice a produs el, bun sau rău. Arta de a vinde eficient plăteşte salariul celor angajaţi să facă treaba asta, nu sinceritatea faţă de fiecare nou cumpărător.

Poţi lua drept garanţie o strângere de mână şi un zâmbet optimist al cuiva plătit să vândă? Sigur că poţi, dar vrei asta?

 

 

Ştiu – dacă blocul e gata cât de cât merg la vizionare pentru a mă lămuri singur!

 

E posibil să ai dreptate, dar există situaţii în care poţi da greş – oricum, dacă îţi pui întrebarea asta sigur nu ai trecut prin explicaţiile din mini-chestionarul meu. Dă-ţi câteva minute pentru a trece prin el şi vei afla de ce vizionarea are eficienţă limitată (dacă ai ajuns la articolul ăsta după ce ai completat un formular ignoră linkul).

 

 

La ce trebuie să mă uit?

 

La TOT. Pentru că ceea ce te adăposteşte pe tine de “afară” este un angrenaj inteligent menit să te ţină energic, odihnit, sănătos şi voios – în situaţia fericită. De ce spun că ce te înconjoară este inteligent? Pentru că alcătuirea fiecărui element se bazează pe două mii de ani de teste în Europa – ceea ce locuieşti tu este estenţa experimentelor reuşite pe care predecesorii le-au făcut cu locuinţele lor începând cu Grecia antică, Imperiul Roman şi continuând cu ce s-a aflat până în secolele XIX şi XX. Totuşi, dracul nu e atât de negru, e gri.

Am stabilit deja că o casă nu înseamnă cei patru pereţi. Ea se poate descrie cel mai bine ca un cumul de straturi (sau layere) necesare locuirii plăcute care au evoluat spre ce sunt azi graţie experienţei adunate în timp. Fiecare strat e optimizat pentru satisfacerea optimă a nevoilor tale. Stratul “pereţi exteriori” are rolul de a susţine blocul, de a ţine frigul şi umezeala departe şi de a oferi posibilitatea de a vedea afară prin ferestre, care sunt goluri decupate din strat. Ştiu că sună evident deocamdată, dar urmăreşte logica şi vei înţelege unde vreau să ajung.

Al doilea strat este al mobilierului – rolul lui e de tampon între pereţii reci şi zona ta de acţiune. O casă nu este o peşteră cu unghiuri drepte, ai nevoie şi de stratul cald alcătuit din piese separate cu funcţii adaptate nevoilor tale specifice. Un element al stratului doi este containerul pentru stocarea echipamentului de protecţie la frig (dulap de haine), altul e suportul pentru un corp uman care are nevoie să îşi încarce bateria (patul), iar lista poate continua – toate aceste obiecte ţin cont de dimensiunile şi nevoile corpului uman.

Stratul al treilea este al echipamentelor indispensabile fixe: conţine vasele sanitare (în care se scurge apa contaminată bacterian), spălătorul de vase sau plita pe care găteşti.

Ar mai fi câteva “layere”, dar mă opresc aici cu ideea: trebuie reţinut doar că fiecare element din fiecare strat e versiunea optimizată care a evoluat spre forma de azi graţie atenţiei arhitecţilor trecutului la cum ne îndeplinim sarcinile. Ceea ce contează acum este ca tu să te poţi folosi de ele exact cum ai nevoie, simplu şi fără compromisuri!

 

 

 

Care sunt riscurile să îmi scape ceva relevant – şi ce am de făcut, atunci?

 

Riscuri există, de unele probleme auzim de la cumpărători care îşi varsă nervii în online, iar de altele nu, că mulţi suportă in tăcere. Multă lume care scapă de probleme grave (igrasie, finisaje care nu rezistă în timp, ş.a.m.d.) nu află însă, niciodată, despre cât de multe poate face pentru fiecare familie locuinţa proprie – nu ajung să se bucure de ce le-ar putea oferi ea. Destule apartamente reprezintă ocazii de locuire în condiţii excelente irosite – în cazul fericit, în care nu s-a făcut economie unde nu trebuie (poţi afla mai multe despre locuire gândită pe jumătate daca urmezi linkul de la final**, nota de subsol).

Zic asta pentru că există, printre dezvoltatori, persoane care nu sunt de acord cu ce am spus deasupra despre respectarea standardului de calitate care are interesul omului în centru: ei sunt cei care îşi imaginează că pot reuşi să obţină rezultate similare folosind scurtături netestate – mă refer la acel tip de dezvoltatori imobiliari care folosesc mantra cu “merge şi aşa” în toate punctele unde pot converti economia de material/manoperă de calitate în profit pur. La fiecare bloc, ocaziile de “economisire iresponsabilă” care cresc profiturile sunt foarte multe – se pot economisi (pe nesimţite) metri pătraţi cu modificări la proiectul de arhitectură, se pot tăia costuri la soluţiile de hidroizolare şi nu numai. De multe ori stratagema lor funcţionează în detrimentul clientului, pentru că este greu de explicat ce elemente/soluţii favorizează confortul de acasă pentru viaţa de zi cu zi.

 

Eu voi încerca, totuşi: analiza de arhitectură pe care o ofer clienţilor mei măsoară confortul locuirii prin 7 chei de control (module) pe care eu le-am creat în acord cu cele 7 trepte ale piramidei nevoilor umane (aşa cum au fost formulate de către cercetătorul Abraham Maslow). Găseşti dedesubt cele 7 module – primele trei se adresează satisfacerii minimale a dezideratelor de confort, iar ultimele sunt menite să facă diferenţa dintre o casă corectă şi una care nu doar ţi se potriveşte, ci care îţi creşte exponenţial gradul de satisfacţie a vieţii. Dacă le iei în calcul îţi creşti şansa de a obţine maximul de valoare în ore-de-locuit-bine la tine acasă.

 

 

Cele 7 module de control al calităţii

 

Ții minte metafora din filmuleţul pentru spălat pe mâini cu acoperirea completă a suprafaţei mănuşilor (campania pentru descurajarea răspândirii infecţiei cu Covid19): abordarea de deasupra acoperă peste 90% din ce contează pentru viaţa ta în noua locuinţă. Prin cele 7 module relevante pentru calitatea vieţii de acasă analiza atacă toate unghiurile ca să se asigure că nu rămân probleme neacoperite.

 

 

Ce poţi verifica în cazul celor trei situaţii generice de achiziţie?

 

Apartament în faza de proiect: dai la schimb avans şi contract semnat pentru promisiune, zâmbet şi plan. Planul este singura ta legătură cu realitatea care se va materializa ulterior.

 

Apartament finalizat parţial: dai la schimb avans şi contract semnat pentru apartament în faza de şantier cu pereţii albi sau gri. Netransparenţi, deci cu armătura ascunsă. Nu poţi şti despre respectarea prevederilor proiectului de structură până la darea în folosinţă, când poţi consulta cartea construcţiei. Despre arhitectură poţi afla din planul după care s-a lucrat.

 

Apartamentul existent este scos la vânzare de proprietar (vechime între între 1-100 de ani) sau este finalizat recent (mobilat sau nu). Poţi merge la vizionare pentru a intra în contact cu atmosfera locului, să simţi cum e. Dacă e mobilat poţi vedea dacă intri în locurile unde ai nevoie. Nu primeşti dreptul la o lună de locuire în regim “trial”, deci nu poţi şti cât şi dacă ţi se potriveşte sau ce potenţial are, nu poţi şti despre structură.  Despre structură poţi afla după darea în folosinţă, când poţi consulta cartea construcţiei împreună cu cineva specializat în aşa ceva. Despre arhitectură poţi afla din planul după care s-a lucrat dacă ai acces la o simulare a vieţii tale de zi cu zi.

 

 

Deci depind în proporţie de 90% doar de ce pot citi din plan?

 

DA. Situaţia însă nu este atât de pesimistă, planul poate transmite un pachet de date consistent dacă ai cu ce să îl decodezi. Treaba asta o face instrumentul sus-menţionat denumit analiză de arhitectură*** – care este mai precis decât cele 10 minute de sfaturi generice pe care le poţi scoate de la mine sau orice alt coleg arhitect pe fugă. Sigur, poţi ignora ce îţi spune analiza de arhitectură despre plan dacă eşti pregătit să îţi asumi că vei locui în condiţiile impuse de dezvoltator fără comentarii – decizia poate fi doar a ta.

 

 

Câte se pot obţine dintr-o singură schiţă de plan?

 

Suficient de multe încât să merite efortul (pentru mine o analiză ocupă între 16-20 h) – apelez la o metaforă, e mai uşor de detaliat aşa: ştii că se spune că fiecare bloc de marmură are un David de Michelangelo încă nedescoperit în interiorul său? Povestea se potriveşte cu ce discutăm noi, pentru că statuia lui David a fost sculptată de maestrul florentin din blocul Duccio, o bucată de marmură de mari dimensiuni “stricată” de un sculptor neîndemânatic care intrase prea mult în carnea marmurei cu dalta. Deşi materialul era de foarte bună calitate, iar alta similară nu reuşeau să găsească, majoritatea artiştilor se fereau de blocul Duccio: le era teamă să nu îşi irosească energia pe ceva ce ar fi putut deveni un personaj într-o poziţie chinuită (locul unde penetrase predecesorul nu permitea o formă umană într-o poziţie demnă, iar blocul era scump pentru o statuie mică).

 

 

Michelangelo Buonarotti şi-a asumat provocarea şi a reuşit să scoată, pentru patronii săi, un David tânăr aflat într-o poziţie care sugerează concentrare, hotărâre, mândrie şi relaxare în acelaşi timp. După o îndelungă reflecţie şi-a dat seama că ceea ce vede reprezintă un risc, dar, în acelaşi timp, o mare oportunitate – iar el a fost singurul a cărui măiestrie în stăpânirea ciocanului şi dălţii a putut oferi lumii capodopera care a devenit David.

În mod similar, cu câteva excepţii notabile, fiecare apartament aflat în zona dintre incomod şi bun are capacitatea de a deveni locuinţa ideală pentru cineva. Sau, cel puţin, confortabilă şi potrivită cu persoana care o va locui. Pentru că analiza este suficient de precisă (exemplu aici) încât să poată spune, de exemplu, până unde va intra o rază de lumină solară directă în dormitorul orientat spre N-E pentru ca tu să decizi dacă acest compromis este acceptabil sau nu.

Dacă nu îţi va conveni ce oferă apartamentul momentan tot analiza îţi poate dezvălui ce se poate îmbunătăţi în locuinţă pentru fiecare zonă de interes (bucătărie, baie, dormitor, living, ş.a.m.d.) – e instrumentul precis care identifică potenţialul de fructificat ulterior.

Zicala spune: asigură-te că primeşti ceea ce meriţi pentru a nu fi nevoit să te mulţumeşti cu ce ai obţinut. Nu cred că ar trebui să ne mulţumim cu ce primim fără a încerca măcar să atingem potenţialul maxim, merităm şansa asta.

Fiecare locuinţă este un bloc Duccio al vieţii cuiva: poate fi garanţia unei vieţi amorfe, sau poate deveni vehiculul care va ridica traiul de zi cu zi acolo la nivelul de existenţă elegantă la care cine locuieşte se va putea simţi împlinit.

Există o singură condiţie: când te pregăteşti să semnezi contractul opreşte-te cinci minute şi întreabă-te dacă ai făcut tot ceea ce puteai pentru acel tu din viitor care îl va locui. Pentru că merităm să ne fie bine şi acum, dar şi apoi.

 

P.S.: Tu ştii ce nu ştii? Dacă nu ai răspuns încă, fă chestionarul de aici şi afli singur(ă).

 

*Preţul însă se va împărţi la metrii utili doar pentru că pe oameni aia îi interesează şi nimeni n-are chef să stea să explice fiecărui tipicar că nu poţi fără scară şi coridoare, iar construirea lor costă şi ea. O firmă care se ocupă cu dezvoltarea imobiliară nu este nici entitate non-profit, nici statul comunist care are tot terenul în proprietate şi care reglează preţurile după salarii. Vremurile în care câţiva decideau pentru cei mulţi ce grad de confort meritau sunt apuse, iar odată cu ele şi capacitatea statului de a garanta condiţii similare de trai pentru acelaşi preţ.

** Despre locuire gândită pe jumătate aici.

*** Despre analiza de arhitectură aici: https://radunegoita.ro/servicii/